ចំណុចសំខាន់ៗនៃកុងត្រាទិញលក់អចលនទ្រព្យដែលអ្នកទិញគួរតែយកចិត្តទុកដាក់
កុងត្រា ឬកិច្ចសន្យា គឺជាឯកសារមួយប្រភេទដែលត្រូវបានធ្វើឡើងរវាងគូភាគីដើម្បីកំណត់អំពីសិទ្ធិ និង កាតព្វកិច្ចរបស់គូភាគីទាំងនោះ។ កុងត្រាអាចធ្វើជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ឬដោយផ្ទាល់មាត់ក៏បាន។ ក៏ប៉ុន្តែ ចំពោះ កុងត្រាទិញលក់អចលនទ្រព្យ ត្រូវតែធ្វើឡើងជាលាយលក្ខអក្សរ បើមិនដូច្នេះទេ គូភាគីនៃកុងត្រានោះនឹងមិនអាច អះអាងអំពីសិទ្ធិរបស់ខ្លួនចំពោះតតិយជន (ភាគីទីបី)បានឡើយ។ លើសពីនេះទៅទៀត ដោយហេតុថាកុងត្រាគឺ ជាតឹកតាងដែលគូភាគីអាចប្រើប្រាស់ដើម្បីអះអាងនូវសិទ្ធិ និង កំណត់អំពីទំហំនៃករណីយកិច្ចរបស់ខ្លួន គូភាគី ជាពិសេសអ្នកទទួលសិទ្ធិគួរតែពិនិត្យឱ្យបានល្អិតល្អន់លើខ្លឹមសារសំខាន់ៗមួយចំនួន មុននឹងចុះហត្ថលេខាលើ កុងត្រាទិញលក់អចលនទ្រព្យ ដើម្បីជៀសវាងនូវបញ្ហាមួយចំនួន ដែលនាំឱ្យខូចផលប្រយោជន៍របស់ខ្លួន។ នៅក្នុង អត្ថបទនេះ លោកអ្នកនឹងបានស្វែងយល់ថាតើចំណុចណាខ្លះនៃកុងត្រាលក់ទិញអចលនទ្រព្យ ដែលអ្នកទិញគួរ តែផ្តោតយកចិត្តទុកដាក់ និង ពិនិត្យឱ្យល្អិតល្អន់មុននឹងចុះហត្ថលេខា?
ខាងក្រោមនេះ គឺជាចំណុចសំខាន់ៗនៃកុងត្រាទិញលក់អចលនទ្រព្យដែលអ្នកទិញគួរតែយកចិត្តទុកដាក់ និង ពិនិត្យឱ្យល្អិតល្អន់ មុននឹងសម្រេចចិត្តចុះហត្ថលេខា៖
១) សិទ្ធិរបស់អ្នកលក់លើអចលនទ្រព្យ ជាការពិតណាស់ បុគ្គលមួយអាចចាត់ចែង (លក់) អចលនទ្រព្យណាមួយបានលុះត្រាតែបុគ្គលនោះមាន សិទ្ធិ (សិទ្ធិកាន់កាប់ ឬ កម្មសិទ្ធិ) លើអចលនទ្រព្យនោះ។ ដូច្នេះហើយ វាគឺជាការចាំបាច់ណាស់ ដែលអ្នកទិញ គួរគប្បីធ្វើឱ្យប្រាដកដថា អ្នកលក់គឺជាបុគ្គលដែលមានសិទ្ធិពេញលេញ ក្នុងការលក់អចលនទ្រព្យនោះ។ជាការ ពិតណាស់ យើងអាចកំណត់ថាបុគ្គលមួយជាម្ចាស់សិទ្ធិលើអចលនទ្រព្យនោះបាន ដោយផ្អែកលើការពិនិត្យមើល ប្លង់នៃអចលនទ្រព្យនោះដោយផ្ទៀងផ្ទាត់ជាមួយនឹងអត្តសញ្ញាណប័ណ្ណរបស់អ្នកលក់ ថាតើអត្តសញ្ញាណនៅក្នុង ប្លង់ និង នៅក្នុងអត្តសញ្ញាណប័ណ្ណ គឺជាមនុស្សតែមួយដែរឬទេ។ លើសពីនេះទៅទៀត ក្នុងករណីដែលអចលន ទ្រព្យនោះ គឺជាទ្រព្យរួមប្តីប្រពន្ធ ដូច្នេះភាគីអ្នកលក់ត្រូវតែជាប្តីនិងប្រពន្ធ។ មានន័យថា ទោះបីជាប្តីមានសិទ្ធិនៅ លើអចលនទ្រព្យនោះក៏ដោយ ក៏ការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិលើអចលនទ្រព្យនោះមិនអាចធ្វើទៅបានដែរ ដោយហេតុថា អចលនទ្រព្យនោះមិនមែនជាកម្មសិទ្ធិផ្តាច់មុខរបស់ប្តី។
២) អចលនទ្រព្យដែលជាកម្មវត្ថុនៃការលក់ទិញ ការបញ្ជាក់អំពីអចលនទ្រព្យដែលជាកម្មវត្ថុនៃការលក់ទិញនៅក្នុងកុងត្រា ឬកិច្ចសន្យា ដោយមានរៀបរាប់ អំពីអសយដ្ឋាន និង ទំហំអចលនទ្រព្យច្បាស់លាស់ ដោយភ្ជាប់មកជាមួយនូវប្លង់នៃអចលនទ្រព្យនោះ គឺជាការណ៍ មួយដ៏សំខាន់ ដើម្បីឱ្យប្រាកដថា តើអ្នកលក់កំពុងលក់អចលនទ្រព្យមួយណា នៅឯណា មានទំហំប៉ុន្មាន? បន្ថែម លើនេះទៅទៀត ការបញ្ជាក់អំពីអត្តសញ្ញាណនៃអចលនទ្រព្យនោះ នឹងនាំឱ្យអ្នកទិញអាចធ្វើការស្រាវជ្រាវចំគោល ដៅ និង មានប្រសិទ្ធិភាព ទៅលើអចលនទ្រព្យដែលជាកម្មវត្ថុនៃការលក់ទិញនោះ ដើម្បីឱ្យដឹងច្បាស់ថា តើអចលន ទ្រព្យនោះមានជាប់បន្ទុក (ការដាក់បញ្ចាំ ឬសិទ្ធិនានា) ឬមានបណ្តឹងនៅតុលាការដែរទេ ឬក៏តើអចលនទ្រព្យ នោះអាចធ្វើលទ្ធកម្ម (ទទួលការផ្ទេរ) កម្មសិទ្ធិ ឬសិទ្ធិកាន់កាប់ដែរ ឬទេ?
៣) បែបបទនៃការបង់ថ្លៃលក់ទិញ ជាការពិតណាស់ ថ្លៃលក់ទិញគឺជាផ្នែកដ៏សំខាន់បំផុតមួយនៃកុងត្រាលក់ទិញអចលនទ្រព្យ ដោយហេតុថា កុងត្រា ឬកិច្ចសន្យាលក់ទិញអចលនទ្រព្យ នឹងត្រូវចាត់ទុកជាមោឃៈប្រសិនបើកុងត្រា ឬកិច្ចសន្យានោះមិនមាន ចែងអំពីថ្លៃលក់ទិញ នេះបើតាមបញ្ញត្តិនៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ២០០១។ លើសពីនេះទៅទៀត គូភាគីនៃកុងត្រា ឬកិច្ចសន្យា គួរតែកំណត់ឱ្យបានច្បាស់លាស់អំពីរបៀបនៃការទូទាត់ថ្លៃលក់ទិញ ដូចជា ត្រូវបង់ថ្លៃលក់ទិញទាំង អស់ ឬក៏ធ្វើការកក់នូវចំនួនណាមួយ ហើយបង់នៅទីណា ដោយមធ្យោបាយណា។ល។ ការធ្វើបែបនេះ គូភាគី នឹងអាចប្រើប្រាស់សិទ្ធិ និង អនុវត្តករណីយកិច្ចបានយ៉ាងរលូន មានសុវត្ថិភាព និង ប្រសិទ្ធិភាព។
៤) កាតព្វកិច្ចពន្ធដារ ក្រៅអំពីការបង់សេវារដ្ឋបាលនៅអង្គភាពសុរិយោដី ដើម្បីធ្វើការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិពីអ្នកលក់មកអ្នកទិញ គូភាគី គួរតែកំណត់ឱ្យបានច្បាស់លាស់នៅក្នុងកុងត្រា នូវកាតព្វកិច្ចបង់ពន្ធប្រថាប់ត្រា ៤% នៃតម្លៃលក់ទិញ ថាតើអុ្នក ណាជាអ្នកបង់ពន្ធប្រថាប់ត្រានោះ។ ការណ៍នេះនឹងជួយឱ្យប្រតិបត្តិការនៃការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ ឬសិទ្ធិកាន់កាប់លើ អចលនទ្រព្យ អាចធ្វើទៅបានដោយរលូន និង គ្មានជម្លោះ។
៥) ទម្រង់នៃកុងត្រា យោងទៅលើក្រមរដ្ឋប្បវេណីឆ្នាំ ២០០៧ និង ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០០១ កុងត្រា ឬកិច្ចសន្យាលក់ទិញ អចលនទ្រព្យ ត្រូវតែធ្វើឡើងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរតាមទម្រង់លិខិតយថាភូត (លិខិតដែលធ្វើឡើងតាមរូបមន្ត ច្បាប់ ដោយសារការី )។ ប៉ុន្តែផ្អែកទៅលើច្បាប់ស្តីពីការអនុវត្តក្រមរដ្ឋប្បវេណីឆ្នាំ ២០១១ លិខិតយថាភូត គឺជា លិខិតដែលមន្ត្រីមានសមត្ថកិច្ចធ្វើឡើងដើម្បីអនុវត្តនូវនីតិវិធីនៃការចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យ។ ជារួមមក ត្បិតថាគូភាគី អាចធ្វើនូវកុងត្រាតាមការព្រមព្រៀងគ្នា (លិខិតឯកជន) ក៏ប៉ុន្តែដើម្បីអាចចុះបញ្ជីផ្ទេរកម្មសិទ្ធិបាន គូភាគីតម្រូវឱ្យ ធ្វើលិខិតតាមទម្រង់ច្បាប់មួយទៀត ដែលយើងហៅថា “លិខិតលក់ផ្តាច់ - Vente Definitive”។ លិខិតលក់ផ្តាច់នេះ គឺជាលិខិតដែលត្រូវបានធ្វើឡើងដោយមន្ត្រីសុរិយោដី ដែលមានតម្លៃស្មើនឹងលិខិតយថាភូតដែលធ្វើឡើងដោយ សារការី៕
ដោយ៖ ប៉ុម ទូច
