ឱកាសវិនិយោគអចលនទ្រព្យថ្មីៗជាច្រើននៅទូទាំងប្រទេសបានពាំនាំជាមួយនឹងការបង្វិលមកវិញនូវការធានារ៉ាប់រងថ្លៃជួល (GRR)។ ក្នុងលក្ខខណ្ឌធម្មតា ធានារ៉ាប់រងថ្លៃជួល គឺជាចំណូលពីការជួលនាពេលអនាគត ដែលត្រូវបានធានាដោយអ្នកអភិវឌ្ឍ ឬការគ្រប់គ្រងរបស់ក្រុមហ៊ុនទៅឲ្យម្ចាស់អ្នកទិញ អចលនទ្រព្យសម្រាប់រយៈពេលចុះកិច្ចសន្យាបន្ទាប់ពីកិច្ចព្រមព្រៀង ទិញត្រូវបានចុះហត្ថលេខា។ លោក Sharon Liew នាយកប្រតិបត្តិនៃក្រុមហ៊ុន HuttonCPL បានកត់សម្គាល់ថា ធានារ៉ាប់រងថ្លៃជួលជាគ្រោងការណ៍នៃការលើកទឹកចិត្ដមួយសម្រាប់វិនិយោគិនថ្មីសម្លឹងរកមើលការសាកល្បងថ្មីមួយ ដែលបានយល់ដឹងបន្តិចបន្តួចពីទីផ្សារអន្ដរជាតិ។ ការបង្វិលទុនមកវិញនូវស្ដង់ដារ ត្រឹមត្រូវ ត្រូវបានផ្សាយនៅក្នុងទីផ្សារខុន ដូ និងលំដាប់នៃការអភិវឌ្ឍ ថ្មីពី ៤ ទៅ ៩ ភាគរយ ជាធម្មតា សម្រាប់រយៈពេលពី ២ ទៅ ៦ ឆ្នាំ បើ ទោះជាមានការអះអាងថា ពី ២០ ភាគរយ ឬច្រើនជាងនេះសម្រាប់រយៈពេលខ្លី គឺវាត្រូវបានព្យាយាមលក់ដោយប្រតិបត្តិករមួយចំនួន។ ប៉ុន្តែការពិចារណាកាន់តែទូលំទូលាយគឺជាការចាំបាច់ក្នុងការអះអាងពីតម្លៃពិត និងយូរអង្វែងនៃការធានាទាំងនេះ។ លោក អ៊ា សារ៉ាបុត្រ នាយកគ្រប់គ្រងនៃ Maxem អចលនទ្រព្យ បាននិយាយថា ការសង្ស័យដ៏សមស្រប អំពីបញ្ហាជុំវិញ ការធានារ៉ាប់រងថ្លៃជួល វាគឺជារឿងធម្មតានៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ព្រោះ វាគឺជាគំនិតថ្មីមួយសម្រាប់អ្នកទិញ ក្នុងស្រុក និងអ្នកវិនិយោគ «ជាជាង ការលើកទឹកចិត្តតែមួយគត់សម្រាប់ អ្នកទិញ យើងបានពិនិត្យមើលវាជាច្រើនចំណុចជាការវាស់ស្ទង់នៃទំនុកចិត្តអភិវឌ្ឍន៍នៅក្នុងគម្រោងរបស់ពួកគេ»។ សម្រាប់វិនិយោគិនដែលមានសក្តានុពលប្រឈមមុខនឹងការសន្យាការធានារ៉ាប់រងថ្លៃជួល មានចំនួនបីចំណុចដើម្បីផ្ទៀងផ្ទាត់មុនចុះកិច្ចសន្យា។ ដំបូងវាជាការសំខាន់ណាស់ដែលត្រូវរកឲ្យឃើញច្បាស់នូវអ្វីខ្លះ ដែលក្រុមហ៊ុនបាន ធ្វើការធានាឲ្យ។ ប្រសិនបើការធានានោះ គឺគ្រាន់តែជាការបោកបញ្ឆោត នោះដំណើរការទីផ្សារនឹងដួលរលំបន្ទាប់ពីការអភិវឌ្ឍចាប់ផ្តើម។ ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនជាមានកិច្ចសន្យាជាក់លាក់នៅនឹងកន្លែង ដោយរួមមានសក្តានុពល នៃការទទួលបានជំនួយស្របច្បាប់ ប្រសិនបើមិនទទួលបានប្រាក់ចំណូលនោះ ការធានារ៉ាប់រងថ្លៃជួល គឺជាការធានារ៉ាប់រងថ្លៃជួលដែលមានតម្លៃ។ លោក សារ៉ាបុត្រ បានព្រមានថា៖ «ការធានារ៉ាប់រងថ្លៃជួល គឺជាកត្តាមួយក្នុងចំណោមកត្តាជាច្រើនទៀត ដែលត្រូវពិចារណាដើម្បីកំណត់ថា តើការវិនិយោគជាតម្លៃដែលល្អឬមិនល្អ។ ការនេះនឹងពិចារណាពីគោលបំណង និង ពេលវេលាការវិនិយោគរបស់អ្នកទិញ ដែលខុសគ្នាពីបុគ្គលម្នាក់ទៅ បុគ្គលម្នាក់ទៀត»។ លោក Sam Kiers នាយកផ្នែកលក់ និងទីផ្សារនៅ Elevated Realty បានយល់ស្របថា៖ «សំខាន់បំផុតដែលវិនិយោគិនគួរពិចារណា គឺជាពេលវេលាដែលត្រូវចំណាយពេលសម្រាប់ការវិនិយោគដើម្បីទទួលបានប្រាក់ចំណេញ»។ លោក Liew បានពន្យល់ថា៖ «ជាទូទៅការធានារ៉ាប់រង ដែលត្រូវបានគ្រោងទុក គឺជាធម្មតាទាបជាងអត្រាការជួលនៃទីផ្សារប្រមាណជា ២០ ភាគរយ ដើម្បីការពារអ្នកអភិវឌ្ឍពីការខាតបង់ណាមួយ នេះមានន័យថា បើការធានាណាដែលផ្ដល់ឲ្យលើសពី ២០ ភាគរយ គឺអាចជាការធានាមួយដែលមិនមានការពិត»។ លោក Desmond Yap នាយកគ្រប់គ្រងទូទៅនៃអចលនទ្រព្យ Yong Yap ជឿជាក់ថា ប្រសិនបើវាជាការអភិវឌ្ឍ ដែលផ្ដល់ជូនការធានារ៉ាប់រងថ្លៃជួល វាជាការត្រឹមត្រូវដែលយើងសន្មតថា ពួកគេបានធ្វើការគណនារបស់ពួកគេ និងបានធានាថា ពួកគេនឹងមិនបង្កើតការខាតបង់នៃប្រាក់ចំណេញណាមួយសម្រាប់ក្រុមហ៊ុនរបស់ខ្លួន។ លោក Yap បន្ដថា៖ «ដូច្នេះនៅក្នុងបែបផែនថ្មី អ្នកទិញត្រូវបង់ប្រាក់សម្រាប់ការធានារ៉ាប់រងថ្លៃជួលផ្ទាល់របស់ពួកគេ»។ សម្រាប់វិនិយោគិន ចំណុចទីពីរ ដែលត្រូវពិចារណាអំពីសេចក្ដីសន្យា ការធានារ៉ាប់រងការជួលណាមួយ គឺត្រូវពិចារណាថា តើតួលេខប្រាក់ចំណូលដែលបានពីការជួលហាក់ ដូចជាប្រាកដនិយម និងដែលអាច ទទួលបានជោគជ័យនៅលើទីផ្សារនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះហើយត្រូវចាំក្នុងចិត្តថា តើអចនលទ្រព្យនោះស្ថិតនៅកន្លែងណា។ ប្រសិនបើមានការមិនពិតប្រាកដច្បាស់លាស់ទេ វិនិយោគិនគួរដឹងមុនពីការកាត់បន្ថយយ៉ាងច្រើននៅក្នុងការបង្វិលមកវិញ នូវទឹកប្រាក់របស់ពួកគេនៅពេលរយៈពេលនៃការធានាជួលត្រូវបានបញ្ចប់។ គួរចងចាំផងដែរថា ចំនួនច្រើនបំផុតនៃអចលទ្រព្យ ដែលបានកំណត់ឲ្យចូលមកមួយរយៈពេលស្រដៀងគ្នានេះដែរ នៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា នៅឆ្នាំ ២០១៧ និងឆ្នាំ ២០១៨ នឹងត្រូវកែតម្រង់ការផ្គត់ផ្គង់ក៏ដូចជាតម្រូវការក្នុងទីផ្សារជួលនេះផងដែរ។ វាមិនមែនជារឿងចម្លែកនោះទេ សម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍ ក្នុងការបំប៉ោងតួលេខការធានានៃការជួលដើម្បីបង្កើតចំណាប់អារម្មណ៍ល្អចំពោះអ្នកបញ្ជាទិញ ឲ្យពិចារណាពីផលប្រយោជន៍រយៈពេលវែងនៃការវិនិយោគរបស់ពួកគេ។ ជាទូទៅកំហុសមួយចំនួន ដែលវិនិយោគិនថ្មីប្រព្រឹត្តនោះ គឺពួកគេយកការធានានៃការជួលដែលត្រូវបានផ្ដល់ជូនជាចំណុចយោងក្នុងការគណនាការបង្វិលមកវិញរបស់ពួកគេ។ នៅពេលដែលអ្នកលក់អ្វីមួយបានចំនួន ១០០ ភាគរយ វាប្រាកដណាស់ថា អ្នកនៅតែអាចផ្ដល់ជូនត្រឡប់មកវិញចំនួន ១០ ភាគរយ ក្នុងរយៈពេល ៣ ឆ្នាំ ហើយវានៅតែធ្វើឲ្យប្រាក់ចំណេញបានច្រើនដ៏សន្ធឹកសន្ធាប់។ ជាចុងក្រោយអ្នកទិញត្រូវតែពិចារណាថា តើការអភិវឌ្ឍ ឬក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យរបស់ខ្លួន គឺពិតជាមានសមត្ថភាព និងធនធានដើម្បីគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យនេះឲ្យបានត្រឹមត្រូវ និងរក្សានិរន្ដរភាពនៃអ្នកជួលអចលនទ្រព្យក្នុងរយៈពេលនៃការធានា។ ការសម្លឹងរកមើលសម្រាប់ប្រតិបត្ដិ ការគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យមួយដែលមានបទពិសោធជាមួយនឹងភាពជោគជ័យកន្លងមកនៅក្នុងទីផ្សារក្នុងស្រុក។ ប្រសិនបើមិនមានចំណុចទាំងនោះទេ អ្នកអភិវឌ្ឍអាចនឹងបំប៉ោងតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យនោះ ដើម្បីរាប់នៅក្នុងការ ធានាការជួលនេះថាជា «ការចំណាយ» មួយក្នុងការលក់អចលនទ្រព្យរបស់ខ្លួន។ លោក Yap បានឲ្យដឹងទៀតថា៖ «ដូច្នេះ ត្រូវប្រាកដថា ដើម្បីពិនិត្យមើលសុពលភាពនៃកិច្ចព្រមព្រៀងការធានានៃការជួល និងគុណភាពនៃក្រុមអ្នកគ្រប់គ្រងនេះ ហើយបើអាចធ្វើទៅបាន ចូរមើលពីរបៀបដែលក្រុមហ៊ុននេះកំពុងរៀបចំការគ្រប់គ្រងហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេ។ ត្រូវចងចាំថា ខុនដូ គឺមានភាពងាយស្រួលក្នុងការរក្សា ប៉ុន្តែនៅក្នុងរយៈពេល ៥ ឆ្នាំ អ្វីៗនឹងមានការផ្លាស់ប្តូរ ជាពិសេសប្រសិនបើការគ្រប់គ្រងរបស់ក្រុម ហ៊ុនគ្រប់គ្រងនោះមិនបានកំណត់ប្រាក់ដោយឡែកសម្រាប់ការថែទាំនោះទេ»។ លោក Liew បានបញ្ជាក់ថា៖ «ភាពជឿជាក់ និងវត្តមានរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាគឺមានសារៈសំខាន់ខ្លាំងណាស់ដោយការធានានៃការជួលភាគច្រើន គឺចាប់ផ្តើមបន្ទាប់ពីមានការអភិវឌ្ឍនេះត្រូវបានបញ្ចប់។ ទាំងនេះធ្វើឲ្យមានការបង្វិលប្រាក់មុននៃការធានានៃការជួលជាជម្រើសគួរឲ្យទាក់ទាញ»។ លោក សារ៉ាបុត្រ បានបន្តថា ៖ «ខណៈពេលដែលទីផ្សារចាប់ផ្តើមរីកលូតលាស់ឡើង ខ្ញុំសង្ឃឹមថានឹងឃើញក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍធ្វើការសង្កត់ធ្ងន់លើការបង្វិលថ្លៃជួលតិចជាងនេះ និងបង្កើតឲ្យមានតុល្យភាពល្អរវាងអ្នកទិញក្នុងស្រុក ដែលនឹងធ្វើការស្នាក់នៅក្នុងអចលនទ្រព្យទាំងនោះ ធៀបនឹងអ្នកដែលទិញដែលធ្វើការទិញអចលនទ្រព្យនោះក្នុងគោលបំណងវិនិយោគ»។ ប្រសិនបើក្រឡេកមើលទៅភាគីទាំងពីរក្នុងការជជែកពិភាក្សាគ្នាអំពីការធានានៃការជួលវាបានបង្ហាញថា ជាការធានាការជួលមានសារៈសំខាន់សម្រាប់វិនិយោគិនដែលត្រូវការការលើកទឹកចិត្ដលើការវិនិយោគរបស់ខ្លួនជាបន្ទាន់ទោះជាយ៉ាងណាការធានានេះគឺមានតម្លៃស្មើនឹងត្រឹមតែអ្វីដែលក្រុមហ៊ុនធានារ៉ាប់រងអាចផ្តល់ឲ្យក៏ដោយ៕ ផ្ដល់សិទ្ធិដោយ realestate.com.kh